住宅ローンの金利の固定と変動、元利均等・元金均等などの仕組みを理解しよう

2018-12-13

金利やローンを組む時の基本知識。しっかり把握して合った物を選ぼう

実際に家を買おうと真剣に考えている方を除いて、中々住宅ローンについて詳しく調べる機会はないと思います。一口に住宅ローンと言っても色んな銀行があり、ローン商品も様々。

また、金利の種類などもあり、調べなきゃならない事、決断しないといけない事がたくさんあります。しかも、選んだ金融機関の審査に必ず通るとは限らない(汗)。

という感じで、住宅ローン選びは非常に骨が折れる仕事なんですよね。

今回は、その中の金利についてのお話です。

住宅ローンを決める段階になって初めて一から学ぶとなると、要素が多すぎて混乱します。金利は住宅に限らずローンの基本ですから、早めに知っておくと良いでしょう。長い返済期間になると、たった1%の金利で総支払い額がガクッと変わってくるから驚きです。この1%の重みなんて知ってないとわからないですからね。

金利について選択することは、大きく分けて2つです。

  • 固定金利と変動金利のどちらを選ぶか。またはミックスにするか
  • 元利均等方式と元金均等方式のどちらにするか

あとは借入額や、返済期間を何年にするか、月々の返済を幾らになるか等の細かいことで、それは状況次第で変わります。住宅ローンの選択にはあまりかかわってこない部分です。

では参りましょう!

金利についてのお話の始まり始まり~♪

 

固定金利と変動金利

住宅ローンは慎重な検討が必要です。今は低金利が続いているからといって変動金利にしても、今後どうなるかはわかりません。だからそこはやはり無難に固定金利か・・・と非常に悩みどころです。本当難しいですよね。

固定金利は金利が一定なので上がるリスクがない安心感はありますが、元々の金利が高めです。ローン残高が減りにくいというイメージでとらえられています。

一方、変動金利は上昇する可能性がリスクだけど、金利が低めなので魅力です。

 

いざ変動してもそれに耐えうる余裕がある人は変動金利を選び、余力のない場合は固定金利にしておくのが定石だと思います。

ではそれぞれの特徴をもう少し見て見ましょう。

固定金利

支払い完了までずーっと金利が変わらない方式です。ローンの全期間の金利がわかっているのでわかりやすく、将来の返済計画が立てやすいのが良い点です。「金利が変動して家計がやばい!」なんて事が起きないのが魅力ですね。

安定性と引き換えに、変動金利より金利が高めなこと。月々の返済額が高くなるし、「金利が高い=利子の割合が大きい」なので、ローン残高が減りにくいというデメリットがあります。

家計に余裕がなくて、返済額のアップに耐えきれないご家庭や、変動する金利というリスクを背負うより、無難に確実に返済する方が好みに合っているご家庭向きです。私はこの固定金利の方が無難で良いと思います。

 

変動金利

固定金利が変化しないのに対し、こちらは変化するタイプ。しかもその変化はどうなるかわからないという物。年に2回金利の見直しがあります。5年ごとに返済額の見直しが行われます。返済額が上がったとしても、1.25倍までという上限が設定されています。

ただ、金利が急に上がった場合、「未払い利息」という物が発生して、その分負担が増すという可能性がありえます。

やっぱりちょっと怖いんですよね。

返済が始まっても更に貯蓄を行えることが出来るご家庭向き。なぜなら、そうすれば変動したリスクに耐えることが出来るから。もちろん、堅実なだけでなく、多少の家計の余裕も必要ですけども。だから少し余裕があって、その余裕を贅沢に使ってしまわないでいられるご家庭向き。

ただし、変動金利の上がり幅は、8%くらいまでは考えられそうです。もしそこまで上がってしまうならば今のうちに固定金利で組んでしまった方が良いですね。それがわからないのが変動金利の怖さなんです。

2018年12月時点では、住信SBIネット銀行が価格.comで人気ランキング第1位です。

 

固定・変動組み合わせプラン

固定金利と変動金利、どちらを選んだら良いのかどうしても決めかねてる時に有効なのがコレ。

住宅ローンは2つに分けることも可能で、長期固定金利と短期変動金利を組み合わせたローン計画が出来ます。

特徴としては、短期ローンが存在する、支払いが始まった最初の10年や15年の期間、月々の返済額が多くて大変です。2本のローンを同時に返済する形です。

しかし、その期間が終わってしまえば後は楽。月々の返済額が、長期ローン一本の時よりグッと下がって半分くらいになります。ここまでくれば、後は安い家賃を払って行くようなもの。公営住宅に住んでいるかのような気楽さです。

また、支払い残高が多い時期に頑張って返済するので、支払い総額が少なくなる傾向にあります。一概には言えないので参考までにですが、200~300万円くらいかわってきます。これは大きいですね。

 

元利均等方式と元金均等方式

住宅ローンを組む際に、以下の2種類があります。

  • 元利均等方式
  • 元金均等方式

それぞれ特徴が異なるので、住宅ローンを組む時の大事な決断の1つです。

例を取ってご説明します。各々の意味を理解した上で、表で比較すると良くわかりますよ。

 

ひとことで違いを言うと

まずはひとことで両者の違いを言っちゃいます。

  • 元利均等方式:毎月の支払いの返済額が一定
  • 元金均等方式:毎月の支払いの中、元金の額が同じ

という事です。

元利均等方式は毎月の支払いが一定というわかりやすい返済方法。

一方、元金均等方式は毎月の支払いは最初が一番大きく、段々減っていく返済方法。元金充当分は毎月同じ額。

では、今度は2つの違いを詳しく見てみましょう

元利均等方式

一番大きな特徴は、毎月の返済額がずーっと一定だという事です。返済計画の立てやすさから、普通はこちらを選ぶ方が多いと思います。

その反面、元金均等方式にくらべて利息が高くなり、総支払い額も高くなります。返済開始時からの毎月の安定を取り、最終的な節約を後に回しているという事に。

メリット

返済額(元金+利息)が一定なのでわかりやすい。将来まで家計の管理がしやすい。

元金均等方式に比べて、返済開始当初の返済額を少なくできる。

デメリット

同じ返済期間だと、元金均等方式より総返済額が多くなる。つまり利子が多くなる。

借入金残高の減り方が少し遅くなる。

元金均等方式

毎月の支払い額は一定ではなく、最初が一番高く、少しずつ段々減っていくという物。最初の方で苦労して、段々楽になり、総支払い額も元利均等方式に比べて少なくなる。アリとキリギリスのアリさん方式と言った感じです。

最初に大変な思いをするものの、その先は段々楽になることが確定している。耐え忍んで後で楽して総支払い額も節約するという返済方法です。

メリット

返済額(元金+利息)は返済が進むにつれ減少。

元利均等方式に比べて、元金の減るペースが早い。そのため、同じ借入期間の元利均等方式よりも総返済額が少なくなる。

デメリット

返済開始当初の返済額が最も高くなる。最初に重い負担を背負い、段々楽になっていくシステム。

借入時の時点である程度の収入があるか、相当切り詰めた生活が必要。

元利均等方式と元金均等方式の将来の返済額の比較表

以下の条件で表で比較してみます。

  • 借入額2000万円
  • 固定金利:1.5%
  • 返済期間30年(360ヵ月)
元利均等方式 元金均等方式
毎月返済 元金 借入残高 毎月返済 元金 借入残高
1 69024 44024 19955976 80555 55555 19944445
12 69024 44634 19468058 79791 55555 19333340
120 69024 51081 14304092 72291 55555 13333400
180 69024 55056 11119489 68124 55555 10000100
240 69024 59342 7687015 63957 55555 6666800
300 69024 63960 3987379 59791 55555 3333500
360 69024 68725 0 55824 55755 0
総額 24848426 20000000 24512368 20000000

これが2つの方式での、毎月の返済額と、その内の元金相当額と、借入残高の比較です。

緑色の2か所を比較してください。

336058円の差です。元金均等方式の方が336058円総支払い額が安く済んでいます。元金均等方式の方が安くなると言っても、30年かけて36万円なので、そこまで大きい差とも言えないですね。1年あたりにすると、12000円の余裕です。それでお30万円といったら、1か月分のお給料以上のお金ですから、大きいですけどね。

そして、水色の所を見てください。

15年目にして、毎月の支払い額が、元金均等方式が元利均等方式を抜きました。30年間という返済期間の半分まで来てやっと抜きます。そして、ここからは安くなる一方です。

という事で、住宅ローンを組んだ当初は余裕があるけど、15年後あたりからお金がかかるイベント(子供が高校・大学に通うなど)があるなら、元金均等方式の方が良いかもしれません。

今度は、ピンク色の所の比較です。

元金均等方式の方が最初は高いという事でしたが、その金額の差は11531円です。あくまでこのケースにおいての話ですが。大きいと言っても、この位で済むのかとちょっと安心です。3万円とか変わると生活が苦しいですが、1万円少々なら生活の切り詰めで何とかなりそうな範囲です。

それこそ、当サイトでご紹介している方法をすべて行えばかなりのお金が節約されますから、この分くらい簡単に埋められるでしょう。特に時間が減ることもありません。時間や労力がかかり過ぎる物はうちではご紹介しませんので。むしろ時間の節約ワザも多く紹介している位ですからね~。

ローンシミュレーションで借入金額や返済期間を変えてご自身でシミュレーションしてみると良いですよ。一瞬で出るし、返済期間の全てにおいて毎月の支払い額の表が出せます。

 

元利均等方式、元金均等方式はどちらが良いのか

結論から言うと、そのご家庭の事情と好み次第です。どちらもメリット・デメリットがありますからね。

どちらが無難かと言えば元利均等方式でしょう。何と言っても支払い額が一定だからわかりやすい。一度覚えたら確認しないでパッと金額が思い出せるので、将来のお金の計画が立てやすいです。

最終的な支払い総額が上がってしまう物の、そこまで膨大な金額ではないですしね。元金均等方式にすることで、合計の利子が減り、すなわち合計支払い額が減る物の、そこまで大きな差ではないので、「元利均等方式を選んだから損をする」と考えなくとも良い気がします。

そこまで重点を置く決断ではない気がします。

 

まとめ

まずは固定金利と変動金利を決めるのが第一歩です。

無難に行くなら固定金利ですよね。変動金利は長いことほとんど上がっていません。だからと言って今後もそうかはわからないんです。アメリカでは上がったという話があるので、それが日本もそうなるのか。最近世界情勢は色々変わってますし(汗)。専門家でも予測がつきにくいでしょう。今後数年の当たった、外れたは結果論に過ぎないと思います。

私としては、悪い方に転んだ場合の仮定もした上での選択をオススメします。

変動金利は、今が0.4~0.5%。下がる方の振り幅は小さいですね。それに対して上がる方の振り幅は何倍も大きいです。だから大きく上がる事も想定し、なるべく低い固定金利を探して組んでおく、というのが1つの考え方かな~と思うわけです。

私はこの辺は無難に行きたいですね。事柄によって無難派だったり、大胆だったり、無策だったり(笑)しますが、住宅ローンなら絶対無難に行きますね。

 

そして、元金均等方式と元利均等方式の選択は、最後は好みで決めることになりそうです。

あなたのご家庭が、今と15年後くらいで比べて、どちらがより余裕がありそうか、家計がまだマシか、という当たりがポイントかなと思います。

今に比較的余裕があり、10~20年後位にお子さんの学費などでお金がかかりそうなら、元金均等方式で、今は1ヵ月の返済方法を高くし、将来、元利均等方式を逆転する日を待ちながら頑張る。今が苦しくて、将来に向かって楽になっていきそうなら、元利均等方式にして支払い額が変わらない方法で行く、という感じです。

元利均等方式と元金均等方式の選択にそこまで重点を置かなくて良い気もします。それよりも金利が幾つかの方が気になります。

となると、やっぱり最後は好みという事かなと。

つまり、段々安くなっていく方が良いか、ずーっと一定の同じ支払い額の方が良いか、という事です。

 

節約方法は元利均等方式と元金均等方式の選択だけではないですしね。

住宅ローンを組む時に少しでも安く抑えるコツもありますし、途中で繰り上げ返済などで返済額を節約する方法もあります。これはぜひ行っていきましょう。

繰り上げ返済は早い段階で行うほど、同じ金額を投入しても、利子が削減される額が大きくなります。

住宅ローンを払い始めてからも節約する方法は幾つかあります。行う事で返済総額を減らす事が出来るし、返済期間も短くなるのでぜひ検討すべきところです。やっている方も少なくない事でしょう。以下でまとめていますのでご覧ください。